万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万科今天(tiān)的股(gǔ)价(jià)表现是达不到股(gǔ)东要求的，距离我自己的要求也(yě)很远。股东对我们(men)的(de)批评鞭策，我们完全接受，也(yě)不会找(zhǎo)任何(hé)借口，目前(qián)正制定管(guǎn)理团队增持股票计划方案。”4月30日(rì)，万科董(dǒng)事会主席郁亮在万科2023年度股东大会上(shàng)首次发言，对万科股价波动问题予以(yǐ)回应。

提振股价最(zuì)关键还是把公司(sī)做好，作为应对(duì)，郁亮分(fēn)享(xiǎng)了公司谋求谋(móu)求长期健康发展的(de)“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的”。万科明确，除(chú)住(zhù)宅开发、物业服务、租(zū)赁公寓三大主业外，将退(tuì)出其他业(yè)务(wù)，清理和转让非主业(yè)的财务投资，坚决大(dà)力度推进商办等大宗资产交(jiāo)易(yì)，计划每年完成(chéng)200亿元，同时(shí)未来五年付息负债总规模要降一半(bàn)以上。

图片源自时报财经(jīng)图库(kù)

在会(huì)上，公
司总裁祝九胜回应融 资进展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐(jiàn)好转并充满 信心。

承(chéng)接3月业(yè)绩推介会(huì)的表态，祝九胜再以“三重山”回(huí)应了如何应对阶段性流动(dòng)性(xìng)挑战的问题，并强调了针(zhēn)对上(shàng)述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制(zhì)（白
名(míng)单），能报(bào)尽报，能上尽上，目前
集团已(yǐ)有59个项目(mù)申请纳入白名单；二是大力推进经营性(xìng)物业贷，作为
“双(shuāng)利(lì)手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶(jiē)段性地获取新的流动性；三(sān)是(shì)银
团贷款，目(mù)前(qián)取得了众多银行的(de)支持(chí)，可以提升(shēng)银企合作的效率，目(mù)前正在积极推进中。

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“万(wàn)科今天的股价表现是(shì)达不到股东要求的，距离我自己的要求也很(hěn)远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任(rèn)何借口，目前(qián)正(zhèng)制定管(guǎn)理团队增持股票计划方案。”4月30日，万科(kē)董事会主(zhǔ)席 郁亮在万科2023年度股东大会上(shàng)首(shǒu)次发言，对万
科股价波动问题予以回应。

提振股价(jià)最关(guān)键还是(shì)把(bǎ)公司做好，作(zuò)为应对，郁亮分享了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的”。万科明(míng)确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外(wài)，将退出其他(tā)业务，清理和转让非(fēi)主业的财务投资，坚决大(dà)力度推进(jìn)商办等大宗资产(chǎn)交易，计划每年完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。

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万科
转型“一二三”

在市场下行阶段，万科亦面临压力。

2023年，万科虽然实现销售规模仍然保持在行业(yè)第二，但是受结算(suàn)规模和结算(suàn)毛(máo)利率下降、减值计提的影响(xiǎng)下，万科利润承压。2023年度，公司净利润同比下降46.4%，在今年一(yī)季度小(xiǎo)幅亏损3.6亿元。与此同(tóng)时，资金存
量、现金短债(zhài)比等指标也出现下(xià)行，作为结果，2023年度万(wàn)科股价(jià)跌去约四成。

“提振(zhèn)股价最关键还是把公司做好，降(jiàng)风险(xiǎn)、改善基本 面，谋求长期健康发(fā)展。”郁亮(liàng)表示，万(wàn)科制定了“一揽子方案”以(yǐ)实(shí)现“三个目的”，即“降负债”“融资(zī)模式转型”“聚焦主业”：

“降负债”要未来两年削(xuē)减付息债务1000亿元以上，未来五(wǔ)年付息负债总规(guī)模要降一半以上(shàng)；

“融资模式转型”，从(cóng)统借统还、主体信用为(wèi)主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资(zī)模(mó)式；

“聚焦主业”，腾出有(yǒu)限资源(yuán)、做好做强综合(hé)住区开发、物(wù)业服务、租赁公寓三大主业。

进一步看(kàn)，郁亮(liàng)将“一揽子方案”拆成“两个阶段”，第一(yī)阶段是坚定瘦身，调整融(róng)资模式，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服(fú)务标(biāo)杆。

其中在瘦身阶段，郁亮(liàng)明确，除(chú)三(sān)项(xiàng)主业外，将退出其他业务(wù)，清理(lǐ)和转让(ràng)非主(zhǔ)业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成(chéng)200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

“瘦身(shēn)，是为
第二阶段聚集(jí)资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科(kē)将集中资源和管理精力做(zuò)好做强，保持持(chí)续(xù)领先。”郁亮总结(jié)道，“当(dāng)前的(de)压(yā)力是阶(jiē)段性的，未来两年会初(chū)见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续(xù)发展。万科(kē)管理团队对职业声誉的珍惜和重视(shì)从(cóng)未改变，将不断自省，加倍努力。”

大股东再发声支持

在(zài)股(gǔ)东大(dà)会上，万科(kē)大股(gǔ)东深铁集团再次重申了对万科的支持。

“作为万科公司的长(zhǎng)期股东，深铁集团的态度和(hé)立场一直没有变，会一如
既(jì)往支持万科的良性发展，不会因市场波动(dòng)而(ér)动摇。”深(shēn)铁集团董事(shì)长辛杰表示。他(tā)呼吁，在房地(dì)产(chǎn)新(xīn)旧模式转换过程中，需(xū)要给企(qǐ)业一(yī)些时间来调整(zhěng)步伐和节 奏。

就在股东大会召开前，4月30日上(shàng)午，万科旗下中金(jīn)印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的(de)发行过程中，深铁集(jí)团对其认购占(zhàn)比29.7%，“REITs作为(wèi)重(zhòng)要的战略性平台，将为万科带来新的流动性(xìng)支持
，也为大量商业资产的(de)盘活变现提(tí)供了平台。”

辛杰表示(shì)，目前中金印力消(xiāo)费REIT的扩募方案(àn)正在筹划，有(yǒu)望注入新的资(zī)产(chǎn)，深(shēn)铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示(shì)，与万科的(de)其他合作项目(mù)，都在以市场(chǎng)化、法治化的方(fāng)式，积极谋(móu)划 和推进之中，一旦落地(dì)，万科将予以公告。

对于万科的(de)未来，辛杰表示(shì)，股(gǔ)价涨跌受多种(zhǒng)因素影响，深铁(tiě)集团秉 持 长期(qī)主义，不会因市场波动而动摇。中国经济长期向好，房地产行业仍有(yǒu)机会(huì)，老百姓需要(yào)好(hǎo)房(fáng)子、需要万科这样的专业化公司。

“深铁会督促 万科，积极把 握行业变革趋势，以科技
创新发展新质生产力，建(jiàn)设好房子、提供好服务，做到产(chǎn)品过硬、品牌(pái)卓著，持续为股东(dōng)、为社会创造价值，实现(xiàn)长期健 康(kāng)发 展。”辛杰总结道。

一揽子(zi)方案正在落实

加强(qiáng)大宗交易和股(gǔ)权交易工作，回款(kuǎn) 300 亿元以上(shàng)；两年削减付息债务 1000 亿元，推动融资模式转型；做“好产品、好服务”；推进组织(zhī)精简(jiǎn)高效，压降管理费用。

一季报(bào)显示，万科明确的(de)2024年四大(dà)重点工作正在一一落实：

今天（4月30日），万科旗下(xià)中金印(yìn)力(lì)消(xiāo)费REIT在(zài)深圳(zhèn)证券(quàn)交易所正式上市。中金(jīn)印力消费REIT发行规(guī)模为32.6亿元(yuán)，所筹资(zī)金除用于归还(hái)22.3亿元(yuán)的项目负债，进而降低负债水平外(wài)，还将有4亿至5亿元(yuán)用于未 来的发(fā)展。其中(zhōng)深铁集团，通过战略配售认购基金募集份额总额的(de)29.75%。

开年(nián)首季，万科(kē)已实现大宗资(zī)产交(jiāo)易
回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额(é)23.84亿元 。

一季度，公司境内新增融资的综合成本为(wèi)3.33%，同时积极拥抱经营性物(wù)业贷(dài)等融资工具，全面融入城市房地产融资协
调机制，推动融资模式转型；

2024年以来，公(gōng)司(sī)南方区域、上海区域、北京区域、西北区域(yù)均(jūn)已开展组织调整，对区域内城市公司进行整合重组，相关调整有助于(yú)促进城市间(jiān)的资源整合和人才的灵活调配，集中(zhōng)优势管(guǎn)理资源，提升效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应融资进展(zhǎn)称，得益(yì)于银行支持和自身努力，已(yǐ)逐渐好转并充满信心。

承接3月业绩推介会的(de)表(biǎo)态，祝九胜再以“三重山”回应了如 何应对阶段性流动性挑战的问题，并强(qiáng)调了针对(duì)上述挑(tiāo)战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融(róng)资协调机制(zhì)（白名单），能报(bào)尽报(bào)，能上尽上，目前集团已(yǐ)有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性(xìng)物业贷，作为“双利手”，既可以解决(jué)历史上的(de)存量问题，也可以阶段(duàn)性地获(huò)取新的流动性；三是银团(tuán)贷款，目前(qián)取(qǔ)得了众(zhòng)多银行(xíng)的支持，可以提升银(yín)企合作(zuò)的效率，目(mù)前正在积(jī)极推(tuī)进中。

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